יתרונות ההשקעה בקרנות נדל"ן לא סחירות
על הזדמנויות להגדלת התשואה ועל ניהול סיכונים בעידן של חוסר ודאות
בשנים האחרונות גוברת המודעות בקרב משקיעים בישראל לגיוון תיק ההשקעות עם השקעות אלטרנטיביות, ביניהן גם השקעות לא סחירות בנדל"ן חו"ל. השקעה בנדל"ן בחו"ל משמעותה פיזור ההשקעות בטריטוריות וכלכלות גדולות ויציבות, בעלות קורלציה נמוכה לשוק הנדל"ן המקומי. תיק השקעות בנכסי נדל"ן בחו"ל מאפשר ביזור של ניהול הסיכונים והגנה חלקית כנגד אינפלציה ועליית ריבית.
אנו רואים כי דירקטוריונים רבים בוחרים לנהל את כספי הנוסטרו של החברות שלהם בצורה מחושבת ומבוזרת בשל חוסר הוודאות המאפיינת את התקופה. עם זאת, השקעה מסוג זה דורשת מומחיות ונוכחות מקומית. איתור הנכסים ובניית תוכניות עסקיות מחייבים התמחות בשוק המקומי, במגמותיו, באפשרויות המימון המקומיות, ברגולציה הממשלתית והעירונית; במשטר המס;, בתרבות העסקית המקובלת ובמגוון נושאים נוספים.
דירקטוריונים שירצו לבזר את הסיכונים בהשקעת כספי הנוסטרו של החברה באמצעות בניית תיק השקעות בנכסי נדל"ן בחו"ל וגידור של הסיכונים, יצטרכו להקצות לטובת העניין הון ניכר, הן כדי לעמוד בסכומים המינימליים להשקעה בכל פרויקט וכדי לבחון את ההשקעה.
ההשקעה בנדל"ן לא סחיר בחו"ל, עשויה להניב למשקיע מספר יתרונות מובהקים.
עולם הנדל"ן הלא סחיר מספק הזדמנויות השקעה בעלות פוטנציאל לתשואה עודפת ביחס לאפיקי השקעה אחרים, ונהנה מקורלציה נמוכה להשקעות אחרות.
נכס הבסיס של ההשקעה, במקרים רבים, הוא נכס מניב, והתשואה המאפיינת נכסים מניבים שאינם סחירים, היא גבוהה בדרך כלל מתשואת ההשקעה בקרנות נדל"ן סחירות או באג"ח סחיר לתקופה דומה וברמת סיכון דומה. זאת בעוד שבמקרים רבים, הגורמים המשפיעים על הצלחת ההשקעה הם מקומיים, ובין יתרונותיהם ניתן למנות את הקורלציה הנמוכה יחסית למגמות המאקרו-כלכליות ולהשקעות אחרות דוגמת מניות, אג"ח וקרנות נדל"ן סחירות.
השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה שהולמת גם תקופות של עלייה באינפלציה ובריבית, שכן בדרך כלל הסכמי השכירות כוללים סעיפי הצמדה למדד המחירים הרלוונטי, ובהיעדר הפרעה מצד כוחות שוק אחרים או נסיבות ייחודיות לנכס מסוים, מחיר נכסי הנדל"ן משתנה יחד עם יוקר המחייה, בניגוד, לדוגמה לאג"ח בריבית קבועה שערכן יורד עם עליית ריבית.
השקעה באמצעות קרנות נדל"ן יכולה למקסם את ביצועי ההשקעות בזכות יתרון לגודל ויתרונות נוספים שהן מציגות הפעלת אסטרטגיות השקעה מתוחכמות; ראייה רחבה וניסיון ניהולי בכל תחומי הנדל"ן, כולל פיתוח, רכישה, העברת זכויות, מימון, השכרה וניהול.
הנתונים המשפיעים על הצלחת השקעות לא סחירות בנדל"ן, הם במקרים רבים מקומיים, ואין דין השקעה בנכס מסקטור אחד (למשל משרדים או מגורים) בעיר מסוימת, כדין השקעה בנכס מסקטור אחר או במיקום אחר, גם באותה העיר.
הזיקה המקומית החזקה של השקעות נדל"ן מחזקת את הצורך בפיזור ההשקעות בהתאם לייעוץ עם מומחים מקומיים העוקבים באופן שוטף אחרי מגמות השוק, דיני התכנון והבנייה, הרגולציה, שיקולי המס וכיוצא באלו.
השקעה בקרן מאפשרת לנתב את ההון להשקעה במוצר אחד (התחייבות לקרן), וכך להשיג פיזור הולם מבלי שייאלץ לאתר, לנתח ולממן את השקעות הבסיס עצמן.
העובדה שההשקעה אינה סחירה מאפשרת למנהל מקצועי ליישם תוכנית עסקית ולמצות את פוטנציאל הרווחיות של הנכס.
מחירי השוק של מכשירים סחירים, עשויים להיות רחוקים מהערכים הכלכליים של הנכסים שהם מייצגים, כיוון שערכם נקבע במידה רבה ביחס להיצע, לביקוש ולתחזיות או לחששות השוק. להבדיל מערך של נכס מוחשי שנקבע בהתאם למחיר השוק שלו ולא בהתאם להלכי רוח ספקולטיביים.
מבחינת נתונים היסטוריים עולה כי תקופות של ירידה במחזור השוק הפיננסי הן תקופות הבציר שבהן נרשמו ביצועי ההשקעות גבוהים במיוחד. בתקופות שבהן בהתאם למחזור השוק צפויות להיווצר הזדמנויות השקעה, קרנות השקעה נערכות עם התחייבויות הון זמין לקריאה שמאפשרות לקרן להגיב במהירות להזדמנויות השקעה עם פוטנציאל להשיא תשואות עודפות למשקיעיה.
בפני דירקטוריון הבוחן את מדיניות ההשקעה של החברה עומדות שתי אפשרויות: האחת – השקעה באופן עצמאי והשנייה השקעה באמצעות קרנות נדל"ן. לכל אחת מהדרכים יתרונות וחסרונות.
על דירקטוריון לנסח את מדיניות ניהול הסיכונים, לשקלל את היתרונות והחסרונות של השקעה בקרן או השקעה פרטית ולקבל החלטה שתמקסם את רווחי החברה.
