הקדמה

לפני שנפנה לדיון בשיטות השונות להערכת שווי השונות, עלינו תחילה להגדיר מהו מקרקעין:

החוק בישראל מציג שתי הגדרות שונות למקרקעין.

1. בחוק מיסוי מקרקעין מופיעה ההגדרה: "קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע."
2. בחוק המקרקעין הוגדר המקרקעין כדלקמן: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

השופט יצחק עמית, בפסק דין בבית המשפט העליון, הציע מספר מבחנים לאבחנה בין מחוברים הנחשבים למקרקעין לבין כאלו שלא [פס"ד ע"א 2587/12]:

• מבחן הכוונה – האם הכוונה המקורית בעת חיבור האובייקט הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי. מבחן זה הוא המבחן העיקרי ואת המבחנים להלן יש לראות כמבחני משנה או מבחני עזר.
• המבחן הפיסי או מבחן הבורג – האם ניתן לנתק את האובייקט מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין.
• מבחן כלכלי – האם האובייקט יאבד באופן ניכר משוויו בעקבות ניתוקו.
• מבחן אופי וזהות של האובייקט – האם האובייקט יאבד את זהותו ואופיו בעקבות ניתוקו.
• מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקט – האם ערך המקרקעין יאבד באופן ניכר, או שהמקרקעין יאבדו את זהותם ומאפייניהם.
• מבחן השכל הישר וחוש המומחיות של המשפטן.

מבוא

קיימות שלוש שיטות עיקריות להערכת שווי של נכסי נדל"ן.
לכל אחת מן המתודולוגיות השונות ייחוד משלה והיא דורשת התייחסות לפרמטרים שונים ומתאימה לטיפול בסוגי נכסים או להערכת מצבים עסקיים שונים. להלן תיאור כללי של שלושת המתודולוגיות העיקריות בהן משתמשים לביצוע הערכות שווי.

גישת היוון ההכנסות

שיטה זו נפוצה ומתאימה בעיקר להערכת שווי של נכסי נדל"ן מניב כגון נדל"ן למסחר, למשרדים וכדומה.
תחת גישה זו, שוויו של הנכס נגזר מתזרימי המזומנים הצפויים לנבוע ממנו במשך תקופה עתידית, למועד ביצוע ההערכה. משך התקופה העתידית נקבע בהתאם לאופי הפעילות והתנאים הכלליים המגדירים אותה. ככל שהנכס יניב תזרימי מזומנים נטו גבוהים יותר, כך שוויו יהיה גבוה יותר.

השלב הראשון בגישה זו, הינו בניית מודל מתמטי של "המציאות" העסקית אותה רוצים לאמוד. המודל הוא מערכת של קשרים לוגיים מתמטיים בין פרמטרים שונים אותם מעריכים כמשפיעים על התוצאות העסקיות העתידיות של הנכס נשוא הערכת השווי. תוצאת המודל הינה שורה של תזרימי מזומנים, הנובעים מן הפרמטרים והנוסחאות השונות, ששימשו כהנחות למודל.

השלב השני, הינו היוון תזרימי המזומנים הנובעים מן המודל במחיר הון (ריבית), שנמצא מתאים לאופי, המיקום, הסביבה ותנאים נוספים הקשורים לנכס. פעולת ההיוון הינה למעשה חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים העתידיים ושיעור ההיוון משקף את הסיכון הגלום בנכס ולמעשה מייצג באופן מתמטי את ערך הזמן של תזרימי המזומנים שהינו כאמור פונקציה של סיכון הנכס.

ככל שהנכס מוערך כמסוכן יותר, קרי, רמת הודאות הקיימת להתגשמות תזרים המזומנים נמוכה יותר, כך יבחר מחיר הון גבוה יותר. ככל שמחיר ההון גבוה יותר, כך השווי הנוכחי של תזרים המזומנים החזוי יהיה נמוך יותר.
בפרקטיקה ולפי תקן שמאות 2, שיעור ההיוון מבוסס על מדגם של לפחות שלושה מחירי נכסים דומים.

גישת ההשוואה

 
שיטה זו נפוצה ומתאימה בעיקר לנכסי נדל"ן לא מניב, כגון נדל"ן למגורים, להשכרה וכדומה, אך לעיתים מבוצע בשיטה זו שימוש גם לצורך נדל"ן מניב, בין היתר כשיטה תומכת לשיטת היוון ההכנסות המתוארת לעיל.

בשיטה זו מעריכים את הנכס על בסיס השוואה לעסקאות קניה ומכירה של נכסים דומים בסביבת הנכס נשוא הערכת השווי ושנעשו בתקופה של עד שנתיים מיום הערכת השווי (תקן שמאות 2).

לשווי המתקבל מהשוואה לנכס דומה נהוג לבצע התאמות לנכס הספציפי נשוא הערכת השווי, כגון התאמה למיקום המדויק, התאמת מועד למחיר ההשוואה, התאמה בגין מספר קומות וכדומה, כאשר ההתאמה המקסימלית המותרת בתן שמאות 2 הינה 35% ממחיר הנכס הדומה. במידה וההתאמות הנדרשות עולות על 35% הדבר מצביע על רמת תוקף נמוכה ונכס השוואה זה לא ייחשב כמחיר השוואה תקף.
השימוש בסטטיסטיקה בנוגע לרכישות של פעילויות דומות במטרה להעריך את שוויו של הנכס מבוסס על ההנחה כי הפרמטרים הרלוונטיים, הנגזרים מעסקאות בין מוכרים וקונים מרצון בתנאים דומים ולנכסים דומים בסביבה דומה, יכולים לשמש בסיס לגזירת השווי של הנכס המוערך.
האמור לעיל מסויג בכך שהעסקה הדומה נעשתה בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון. במקרה שכך נעשה, נהוג להתייחס לשווי העסקה כאל משקפת את ערך השוק הריאלי של הנכס או הפעילות שנמכרה.

גישת העלות

לפי גישה זו, שווי הנכס הינו השווי המצטבר של שלושת החלקים העיקריים המרכיבים את הנכס:
• קרקע
• רווח יזמי
• עלויות בניה ופיתוח בניכוי פחת

הרציונל מאחורי גישה זו הינו כדלקמן: הסכום המקסימלי אותו יהיה מוכן לשלם משקיע רציונלי תמורת נכס נדל"ן בנוי הוא הסכום הנדרש לבניית נכס זהה חדש באותו המיקום.
בנכסים המצויים באזורי עדיפות לאומית, או באזורי עידוד אחרים אשר מזכים במענקים בעת בנייתם, יש להביא בחשבון את השפעת המענקים/ההטבות על עלות הבנייה הכוללת אשר אופיינית לאזור שבו מצוי הנכס.

להלן דוגמות לנכסים שונים ושיטת הערכת השווי המתאימות ביותר (מבוסס על תקן שמאות 2):